Alla prima scadenza sia dei contratti stipulati secondo
la disciplina libera, sia di quelli conclusi in base agli accordi definiti in
sede locale dalle contrapposte organizzazioni, il locatore (cioè il
proprietario) può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del
contratto, dandone comunicazione al conduttore (cioè l'inquilino) con preavviso
di almeno sei mesi, per alcuni motivi precisati dalla legge. I principali
sono:
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quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge,
dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
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quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata
la stabilità e la permanenza del conduttore sia invece di ostacolo al
compimento di indispensabili lavori. In questo caso, come in quello di cui
al successivo punto (3), il conduttore ha diritto di prelazione da
esercitare se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in
locazione l'immobile;
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quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è
prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni,
ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario
intenda eseguire sopraelevazione a norma di legge e per eseguirla sia
indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile stesso;
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quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. Anche in tal caso al conduttore
è riconosciuto il diritto di prelazione.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell'alloggio e non lo adibisca, entro dodici mesi, agli usi per i quali ha
esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del
rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto
disdettato o, in alternativa, al risarcimento in misura non inferiore a 36
mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
L'inquilino, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto, dando comunicazione al proprietario con preavviso di
sei mesi.
Agevolazioni fiscali previste per chi stipula locazioni
convenzionate
Le locazioni convenzionate, escluse quelle ad uso transitorio, danno diritto
a fruire delle seguenti agevolazioni fiscali.
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Aliquota ICI ridotta (per il 2000 è del 2,5 anziché del 6 per mille)
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IRPEF per i proprietari: il reddito imponibile derivante al
proprietario dai contratti "convenzionati" è ridotto del 30%
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Imposta di registro: la determinazione imponibile su cui si calcola
l'imposta è riferita al 70% del corrispettivo annuo.
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Per usufruire di detti benefici il proprietario deve indicare, nella
dichiarazione dei redditi, gli estremi di registrazione del contratto di
locazione, nonché l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini
dell'applicazione dell'ICI e il Comune di ubicazione dello stesso.
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Detrazione IRPEF per i conduttori nella misura di:
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Lire 640.000 fino a 30 milione di reddito
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Lire 320.000 per un reddito dai 30 ai 60 milioni
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L'accordo territoriale
Con decreto del 5 marzo 1999 del Ministro dei Lavori Pubblici
(pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 22 marzo 1999, n° 67) sono stati
stabiliti i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in
sede locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
Sulla stessa Gazzetta Ufficiale sono stati riportati i testi dei
singoli contratti-tipo. Il contratto di locazione realizzato in base ai
criteri definiti nel decreto ministeriale del 5 Marzo 1999 può essere stipulato
esclusivamente utilizzando i contratti-tipo.
In data 14 luglio 1999 è stato firmato dalle associazioni dei proprietari e
degli inquilini (e depositato presso il Comune di Torino) l'accordo
territoriale. In tale accordo sono stati stabiliti i seguenti punti.
Aree omogenee
Il territorio cittadino è stato suddiviso in 4 aree omogenee
sulla base di: valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, trasporti
pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature
commerciali, tipi edilizi, ecc; all'interno di queste aree sono state
individuate delle particolari zone di pregio e di degrado.
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