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IL CONDOMINIO E I CONDOMINI

  1. Le parti comuni.

    Il condominio nasce quando uno stabile viene diviso in più proprietà.
    I proprietari delle singole unità "abitative" vengono denominati Condomini.
    I Condomini sono comproprietari, tutti insieme, delle parti comuni dello stabile.

    L'art. 1117 del codice civile recita: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo (di proprietà):

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    il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune,

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    i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (sono tutti solitamente in comproprietà),

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    le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".

  2. Esiste comunione anche per le installazioni di interesse condominiale ubicate in locali di proprietà di un solo Condomino
    (es. tubazioni dell'acqua calda, caldaia, vaso di espansione, ecc.), che dovrà altresì accettare la limitazione al suo diritto di proprietà per le attività di conservazione e manutenzione.
    Il condominio si forma anche quando l'immobile è di proprietà di due soli condomini.
    In questo specifico caso, però, non si potrà applicare l'art. 1136 del c.c. (costituzione dell'assemblea condominiale e validità delle deliberazioni) bensì si dovranno applicare gli art. 1105 e 1106 del c.c. e collegati.

Diritti e doveri del condominio.

L'art. 1118 c.c. così recita: "Il diritto di ciascun Condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il Condominio non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione".
Se, però, tutti i condomini accettano la rinunzia od alcuni di essi se ne accollano le spese di conservazione, la rinunzia è valida (App. Lecce 30.1.1964).
Ed ancora:
Ciascun Condomino può agire contro il condominio (art. 2043 e 2051 c.c.) quando la cosa di proprietà comune ha causato un danno alla sua proprietà esclusiva.
Il Condominio non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini, se prima non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (art. 1102 c.c.)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione tra Condomini, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo, a ciascuno, l'uso della cosa comune (art. 1119 c.c.): una delibera assembleare in tal senso dovrà ottenere il voto favorevole di tutti i condomini.
Ciascun Condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio (art. 1122 c.c.) o che limitino il godimento comune (art. 1118 c.c.).
Tale divieto si estende anche al danno funzionale, estetico (Cass. n. 3872/18.11.1975) ed igienico (Cass. n. 2543/7.7.1976).
Il Codice civile all'art. 844 vieta le immissione di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (l'organo preposto alla verifica delle immissioni è l'Ufficio di Igiene Pubblica).
Il Codice penale, inoltre, vieta qualsivoglia schiamazzo notturno (per un intervento immediato ci si può rivolgere alla Polizia di Stato o ai Carabinieri).

Curiosità

Spagna:

I proprietari eleggono un presidente con il compito di rappresentare legalmente il condominio.

Qualora si voglia invalidare una delibera assembleare, i ricorrenti (proprietari) alla giustizia debbono disporre di almeno 1/4 delle quote.

I Condomini troppo rumorosi rischiano di essere buttati fuori di casa, gli altri comproprietari, infatti, possono chiedere al giudice di vietare ai colpevoli l'uso dell'appartamento fino ad un massimo di due anni.

Svizzera:

Sono previste sanzioni molto severe per quei proprietari che non pagano le spese.

Infatti, mentre il condominio ha il diritto di "bloccare" tutti i bene mobili siti nell'appartamento del moroso, l'amministratore può ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sulla quota millesimale di proprietà.

Germania:

Il Condomino che commette gravi infrazioni (come la morosità) può anche perdere il diritto alla sua proprietà.

L'amministratore deve sempre tenere ben separati i fondi del condominio dai propri.