Assemblea sovrana in condominio

In politica si parla molto di democrazia diretta, ovvero della partecipazione reale dei cittadini alle decisioni che riguardano lo Stato. A livello di condominio questo strumento esiste già ed è l'assemblea condominiale. Diversamente da quanto molti pensano, non è l'amministratore a stabilire il da farsi, bensì l'insieme dei condomini che, quando si trovano in maggioranza d'accordo in merito a una questione, hanno il potere di decidere in tal senso. Le decisioni prese in sede di assemblea sono valide se non vanno contro la legge o contro il regolamento del condominio, se l'assemblea è stata convocata correttamente e correttamente costituita, cioè con la partecipazione minima di condomini richiesta per la sua validità. Le delibere varate con la giusta maggioranza, che come vedete nello schema qui sotto cambia a seconda del tipo di decisioni da prendere, diventano operative con buona pace di quanti non le hanno votate perché assenti o perché contrari. Amministratore e consiglieri Solo l'assemblea dei condomini ha il potere di nominare l'amministratore, stabilire le opere da fare, approvare le spese annuali, votare il regolamento condominiale e l'uso degli spazi comuni. Spetta all'assemblea anche scegliere i consiglieri che faranno parte del Consiglio di condominio. Nei condomini con almeno 12 unità immobiliari i consiglieri devono essere almeno 3 (di solito c'è un consigliere per ciascuna scala). Il Consiglio non gode di poteri particolari, ma si limita a fare da tramite tra i condomini e l'amministratore, collaborando alla gestione del condominio, per esempio partecipando alla stesura dei capitolati per i lavori da fare o esaminando i preventivi dei fornitori. Non è prevista una retribuzione per i consiglieri.

Convocazione a regola d'arte Solitamente l'assemblea condominiale si tiene un volta l'anno e ha lo scopo di confermare l'amministratore e il suo compenso, approvare il preventivo delle spese dell'anno e la sua ripartizione tra i condomini, approvare il rendiconto annuale dell'amministratore e discutere eventuali opere di manutenzione straordinaria e innovazioni. Perché sia valida, occorre che la convocazione dell'assemblea sia inviata almeno 5 giorni prima della riunione a tutti i condomini tramite posta raccomandata, oppure con posta elettronica certificata, via fax o anche consegnata a mano, richiedendo una firma "per presa visione". Oltre al luogo, all'ora e alla data della riunione, nella convocazione deve essere riportato anche l'ordine del giorno. Di solito, oltre ai dettagli della prima convocazione, che richiede maggioranze particolari e di solito va deserta, la convocazione riporta anche data, ora e luogo della seconda convocazione, quella "reale". Assemblea straordinaria e deleghe Nel corso dell'anno possono rendersi necessarie assemblee straordinarie, per esempio per decidere su lavori straordinari o problemi sorti nella gestione del condominio. L'amministratore è obbligato a convocare un'assemblea straordinaria se a farne richiesta sono almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore dell'edificio (cioè almeno 167 millesimi). Se passano 10 giorni dalla richiesta dei condomini e l'amministratore non ha ancora convocato l'assemblea straordinaria, possono farlo direttamente i condomini stessi. A qualunque assemblea, ordinaria oppure straordinaria, è possibile per chi non può partecipare delegare un condomino di fiducia a rappresentarlo. Ma se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi. Inoltre, per evitare abusi di potere, all'amministratore non si possono conferire deleghe.

La regola delle due maggioranze Ogni condomino è padrone del proprio appartamento e, collettivamente, delle parti comuni del caseggiato. Per capire quanto vale in proporzione la proprietà di ciascuno rispetto all'intero condominio, si attribuisce valore mille all'edificio e lo di suddivide tra le singole unità in base alla superficie dell'appartamento, moltiplicata per alcuni coefficienti che ne determinano il valore (il piano al quale si trova, l'orientamento, la luminosità...): per questo case della stessa superficie hanno valori millesimali differenti. Allegate al regolamento di condominio si trovano di solito due tabelle: quella di proprietà, che serve a determinare in che quota ciascun condomino può considerarsi proprietario delle parti comuni, e quella di gestione, con la ripartizione delle spese per alcuni servizi. Le maggioranze necessarie per prendere decisioni in assemblea prevedono il voto da parte di un numero minimo di condomini, che però devono rappresentare anche una quota ben precisa di millesimi. La maggior parte delle delibere è approvata dall'assemblea in seconda convocazione quando vota a favore la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale (vedi schema qui sopra). Delibere nulle e annullabili Sono considerate nulle, e quindi non producono alcun effetto concreto, le delibere contrarie a norme inderogabili (per esempio quelle che danno il via libera a opere che costituiscono abuso edilizio), quelle che non rientrano nelle competenze dell'assemblea (come le opere che compromettono la stabilità strutturale dell'edificio) e quelle che incidono sui diritti individuali inviolabili (per esempio far pagare un condomino più di quanto deve in base ai millesimi). Sono invece annullabili e impugnabili entro 30 giorni da chi non è d'accordo, da chi si era astenuto oppure era assente al momento del voto, le delibere che non rispettano le leggi, il regolamento di condominio oppure quelle che sono state votate nel corso di un'assemblea condominiale convocata in modo non corretto (per esempio dimenticando di avvisare alcuni condomini oppure inviando la convocazione in ritardo rispetto ai tempi previsti).

Quando il condominio è super

"Abito in un condominio che fa parte di un complesso di diverse palazzine, ognuna gestita da un diverso amministratore ma con alcune parti in comune. Ora alcuni condomini hanno espresso l'intenzione di adibire a parcheggio una parte del cortile su cui si affacciano tre palazzine. Si tratta di un semplice intervento condominiale oppure riguarda invece il supercondominio di cui fanno parte le diverse palazzine? E in questo caso, come devono essere prese decisioni del genere? Esistono regole speciali per i supercondomini o si utilizzano le stesse procedure che valgono per i condomini semplici?"
La riforma del condominio del 2013 ha chiarito che le regole per la gestione del condominio si applicano anche alle parti comuni dei complessi che riuniscono più edifici o più condomini giuridicamente separati, i cosiddetti supercondomini. Di norma il supercondominio si istituisce per volere della società edilizia che ha costruito il complesso residenziale e viene definito tale all'atto costitutivo. In altri casi può nascere per la decisione dei condomini di un condominio formato da più complessi di dividersi. Per la gestione delle parti comuni di più edifici (per esempio, il giardino, il parcheggio, l'illuminazione, i vialetti di transito, gli impianti sportivi, la distribuzione dell'acqua e così via) deve essere nominato un amministratore che dovrà coordinarsi con gli amministratori dei singoli condomini. Questi ultimi, infatti, non possono gestire autonomamente le parti comuni mettendosi semplicemente d'accordo tra loro. Per prendere decisioni come quella di cui parla il nostro socio, è dunque necessario convocare un'assemblea di supercondominio, alla quale possono partecipare tutti i comproprietari degli edifici che formano la struttura. Se i proprietari degli appartamenti del supercondominio sono meno di 60, valgono le stesse regole delle assemblee condominiali e quindi anche le relative maggioranze per le delibere. Se invece il supercondominio è formato da più di 60 proprietari le cose cambiano: è infatti necessario che l'assemblea di ciascun condominio voti un proprio rappresentante che partecipi all'assemblea del supercondominio. Quest'utima, a sua volta, potrà votare per la nomina dell'amministratore del supercondominio e per la gestione ordinaria delle parti comuni. Per queste nomine serve il voto della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi.