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Condomini Appendice B

Le principali modifiche al regolamento Condominiale dovute alla riforma 2012

Amministrazione
Il quadro principale delle novità riguarda l'amministratore: sono stati scelti dei requisiti precisi per la nomina (deve aver conseguito il diploma di scuola superiore, godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato); non sarà necessario riconfermarlo ogni anno ma sarà rinnovato automaticamente, salvo che l'assemblea decida di dimissionarlo; la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire dall'esistenza di almeno nove condomini; dovrà far transitare tutti i movimenti di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio e dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato.
Assemblea
L'amministratore può essere "licenziato" dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Se in questi ultimi casi l'assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese dal condominio. In ogni caso il giudice può allontanarlo per «gravi irregolarità», se non prepara il rendiconto o se non avvisa i condomini di una chiamata in causa. I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Ogni condominio potrà avere un suo sito web. E le violazioni del regolamento (che comunque non potrà proibire di tenere animali domestici in casa) costeranno care: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.
Parti comuni
Il nuovo articolo 1117 bis consentirà poi all'assemblea di incidere sulla titolarità delle cose comuni. Sarà più difficile definire il condominio come «ente di mera gestione», poiché la maggioranza potrà decidere se alcuni beni interessino ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere «nuova destinazione d'uso». La maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà constatare che è venuta meno l'utilità di impianti e cose, che potranno essere dismessi e ceduti a terzi. In questi casi l'avviso di convocazione sarà affisso «nei locali di maggior uso comune» per almeno trenta giorni e dovrà essere recapitato almeno venti giorni prima della riunione. Impianti e beni dei quali sia venuta meno l'utilità comune muteranno natura, tal ché saranno ex parti comuni che si potranno dismettere e quindi cedere ad altri. Non si tratterà, però, soltanto di «vendere le parti comuni», come taluno ipotizza. Viene a cadere uno steccato molto più importante, che potrà modificare la natura del condominio, certamente meno legato al diritto romano e forse anche più moderno ed adeguato ai nostri tempi; ma questa è valutazione che attende conferme.
Stop all'amministratore condannato
L' amministratore resterà in carica due anni; dovrà avere requisiti di formazione e
onorabilità', non dovrà essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione. Dovrà avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall'assemblea, stipulare una speciale
polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato. L'amministratore potrà essere licenziato prima della fine del mandato qualora abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Dovrà indicare quanto chiede come compenso al momento della nomina.
Guerra ai morosi
In caso di condomino 'moroso', l'amministratore potrà' procedere con l'ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi così potranno agire in prima battuta sui 'morosi'. Se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni
Riscaldamento autonomo
Chi si vuole 'staccare' dall'impianto centralizzato potrà' farlo senza dover attendere il benestare dell'assemblea, ma a patto di non creare pregiudizi agli altri e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.
Assemblee valide anche con pochi partecipanti
Quorum più' basso (dovrà' essere pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi) per deliberare, ad esempio,
l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio. Uguale il quorum per deliberare l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica,
solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a
cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una password, per consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea.
Basteranno i quattro quinti dei consensi, infine, per il cambio di destinazione d'uso dei locali comuni. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Mediazione obbligatoria in caso di controversie.
Arriva l'animale domestico
Non si potrà' più' vietare a nessuno di tenere animali in casa. Ma questi dovranno essere 'domestici'.
Per chi da molestie rumorose
Maggior rigore contro chi arreca danni o disturba. Per chi viola il regolamento condominiale la sanzione è stata aggiornata: da 0,052 euro (pari a 100 lire) a
200 euro. In caso di recidiva si arriva a 800 euro.
BARRIERE ARCHITETTONICHE
Per la messa a norma in sicurezza e per l'eliminazione delle barriere architettoniche del palazzo basterà che in assemblea siano presenti i condomini che rappresentano un terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50 più uno.
CAMBIO DESTINAZIONE D'USO LOCALI COMUNI
Basteranno i quattro quinti
REPERTORIO DEI CONDOMINI
Quello presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio è soppresso. L'Aula di Montecitorio ha approvato un emendamento della commissione Giustizia (sui cui il governo ha espresso parere favorevole) che ha soppresso l'articolo 25 del ddl di riforma. Contro si era già espressa la commissione Bilancio e lo stesso esecutivo, in quanto la norma prevedrebbe oneri per le casse dello Stato.
ASSICURAZIONE E WEB
L'assemblea può disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'amministratore, inoltre, all'atto della nomina dovrà presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile che copre gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Gli oneri di questa sono a carico dei condomini.