Condomini Appendice B
Le principali modifiche al regolamento Condominiale dovute alla riforma 2012
Amministrazione
Il quadro
principale delle novità riguarda l'amministratore: sono stati scelti dei
requisiti precisi per la nomina (deve aver conseguito il diploma di scuola
superiore, godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati
contro il patrimonio, né deve essere stato protestato); non sarà necessario
riconfermarlo ogni anno ma sarà rinnovato automaticamente, salvo che l'assemblea
decida di dimissionarlo; la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire
dall'esistenza di almeno nove condomini; dovrà far transitare tutti i movimenti
di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio e dovrà
agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le
rate di spesa che questi non hanno pagato.
Assemblea
L'amministratore può essere "licenziato" dall'assemblea alla
scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento
condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano
emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale.
Se in questi ultimi casi l'assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il
condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese dal condominio.
In ogni caso il giudice può allontanarlo per «gravi irregolarità», se non
prepara il rendiconto o se non avvisa i condomini di una chiamata in causa. I
condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il
rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota
esplicativa della gestione. Ogni condominio potrà avere un suo sito web. E le
violazioni del regolamento (che comunque non potrà proibire di tenere animali
domestici in casa) costeranno care: 200 euro, che possono salire a 800 in casi
di recidiva.
Parti comuni
Il nuovo
articolo 1117 bis consentirà poi all'assemblea di incidere sulla titolarità
delle cose comuni. Sarà più difficile definire il condominio come «ente di mera
gestione», poiché la maggioranza potrà decidere se alcuni beni interessino
ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad
appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere «nuova destinazione
d'uso». La maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà
constatare che è venuta meno l'utilità di impianti e cose, che potranno essere
dismessi e ceduti a terzi. In questi casi l'avviso di convocazione sarà affisso
«nei locali di maggior uso comune» per almeno trenta giorni e dovrà essere
recapitato almeno venti giorni prima della riunione. Impianti e beni dei quali
sia venuta meno l'utilità comune muteranno natura, tal ché saranno ex parti
comuni che si potranno dismettere e quindi cedere ad altri. Non si tratterà,
però, soltanto di «vendere le parti comuni», come taluno ipotizza. Viene a
cadere uno steccato molto più importante, che potrà modificare la natura del
condominio, certamente meno legato al diritto romano e forse anche più moderno
ed adeguato ai nostri tempi; ma questa è valutazione che attende conferme.
Stop all'amministratore condannato
L'
amministratore resterà in carica due anni; dovrà avere requisiti di formazione e
onorabilità', non dovrà essere stato condannato per delitti contro la Pubblica
Amministrazione. Dovrà avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un
apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall'assemblea, stipulare una speciale
polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato.
L'amministratore potrà essere licenziato prima della fine del mandato qualora
abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il
conto corrente condominiale. Dovrà indicare quanto chiede come compenso al
momento della nomina.
Guerra ai morosi
In
caso di condomino 'moroso', l'amministratore potrà' procedere con l'ingiunzione
senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea e potrà comunicare
ai creditori i dati di chi non paga. Questi così potranno agire in prima battuta
sui 'morosi'. Se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino
debitore dalla fruizione dei servizi comuni
Riscaldamento
autonomo
Chi si vuole 'staccare' dall'impianto centralizzato
potrà' farlo senza dover attendere il benestare dell'assemblea, ma a patto di
non creare pregiudizi agli altri e di continuare a pagare la manutenzione
straordinaria dell'impianto condominiale.
Assemblee valide
anche con pochi partecipanti
Quorum più' basso (dovrà' essere
pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno
la metà dei millesimi) per deliberare, ad esempio,
l'installazione di
impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio. Uguale il quorum
per deliberare l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica,
solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune. Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione,
a
cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del
condominio, ad accesso individuale protetto da una password, per consultare e
stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti
dell'assemblea.
Basteranno i quattro quinti dei consensi, infine, per il
cambio di destinazione d'uso dei locali comuni. Potranno impugnare le delibere
assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. Mediazione
obbligatoria in caso di controversie.
Arriva l'animale
domestico
Non si potrà' più' vietare a nessuno di tenere
animali in casa. Ma questi dovranno essere 'domestici'.
Per chi da
molestie rumorose
Maggior rigore contro chi arreca danni o disturba.
Per chi viola il regolamento condominiale la sanzione è stata aggiornata: da
0,052 euro (pari a 100 lire) a
200 euro. In caso di recidiva si arriva a 800
euro.
BARRIERE ARCHITETTONICHE
Per la messa a
norma in sicurezza e per l'eliminazione delle barriere architettoniche del
palazzo basterà che in assemblea siano presenti i condomini che rappresentano un
terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole
del 50 più uno.
CAMBIO DESTINAZIONE D'USO LOCALI COMUNI
Basteranno i quattro quinti
REPERTORIO DEI CONDOMINI
Quello presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio è soppresso.
L'Aula di Montecitorio ha approvato un emendamento della commissione Giustizia
(sui cui il governo ha espresso parere favorevole) che ha soppresso l'articolo
25 del ddl di riforma. Contro si era già espressa la commissione Bilancio e lo
stesso esecutivo, in quanto la norma prevedrebbe oneri per le casse dello
Stato.
ASSICURAZIONE E WEB
L'assemblea può
disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale
e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili.
L'amministratore, inoltre, all'atto della nomina dovrà presentare ai condomini
una polizza individuale di responsabilità civile che copre gli atti compiuti
nell'esercizio del mandato. Gli oneri di questa sono a carico dei condomini.