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IL REGOLAMENTO DÌ CONDOMINIO

Che cos'è.

  1. Il regolamento di condominio definisce diritti ed obblighi dei condomini.
    Esistono due tipi di regolamento condominiale:

    1. il regolamento contrattuale od esterno, citato nei notarili di acquisto e preliminare alla costituzione del condominio (predisposto dall'unico proprietario dell'edificio, solitamente l'impresa costruttrice).
      Tale regolamento, oltre all'esposizione dei diritti e degli obblighi dei singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, può prevedere particolari limitazioni ai diritti dei singoli che non potranno essere contestate o modificate se non con voto unanime dei partecipanti all'assemblea condominiale (1000/1000 millesimi);

    2. il regolamento di emanazione assembleare od interno: deve essere approvato o modificato conforme a quanto dettato dall'art. 1138 c.c. che così recita:
      "Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere redatto un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun Condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".
      Ciascun Condomino può assumere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
      Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita al secondo comma dell'art. 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1000 millesimi) e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107 c.c.: "ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'Autorità Giudiziaria il regolamento della comunione entro 30 giorni dalla delibera o, per gli assenti, dall'avvenuta comunicazione della delibera".
      Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun Condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 secondo comma, 1119,1120,1129,1131,1132,1136 e 1137 c.c.".

      • Impossibilità della rinunzia al diritto sulle cose (art. 1118 c.c.- 2° comma);

      • Indivisibilità delle parti comuni (art. 1119 c.c.);

      • Liceità ed illiceità delle innovazioni (art. 1120 c.c.);

      • Modalità di nomina e revoca dell'amministratore (art. 1131 c.c.);

      • Il dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.);

      • Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.);

      • Modalità e termini per l'impugnazione delle delibere (art. 1137 c.c.).

  2. E' auspicabile che anche nel caso in cui i condomini siano meno di dieci si rediga un regolamento.

    1. Nella redazione del regolamento di condominio si possono altresì prevedere:

    2. sanzioni per il Condomino che omette di pagare quanto dovuto e strumenti a disposizione dell'amministratore per indurlo ad adempiere a tale obbligazione (art. 63 disp. att. c.c.):

    3. casi, modalità di convocazione dell'assemblea e regole che disciplinino la partecipazione degli aventi diritto (art. 67 disp. att. c.c.);

    4. casi in cui si può provvedere alla rettifica della tabella millesimale (art. 69 disp. att. c.c.).

  3. L'interpretazione del Regolamento di condominio spetta esclusivamente all'assemblea dei Condomini (Cass. n. 3936 del 25.11.1975).