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Introduzione al Condominio


Questo manuale è nato dalla necessità di avere uno strumento per rispondere ai numerosi quesiti che i consumatori si pongono sul condominio, sulla base dell'esperienza che l'Unione Nazionale Consumatori ha fatto in questi ultimi anni.

Tale pubblicazione non ha la pretesa di essere esaustiva, né di fungere da testo per coloro che vogliono intraprendere l'attività di amministratore e nemmeno quello di creare Condomini saccenti e cavillosi, bensì di fornire ai consumatori-Condomini gli strumenti per:

bullet comprendere la dinamica dell'amministrazione di un condominio (che si presenta di non facile realizzazione e gravosa di responsabilità);
bullet gestire e custodire nel miglior modo possibile la "proprietà" realizzata, talora, con anni di sacrifici.

A tal fine si è scelto di ripartire l'esposizione in due parti, una prettamente attinente al Codice Civile, l'altra ad evidenziare l'applicabilità della norma a fatti specifici poiché, per una ottimale gestione del patrimonio immobiliare, il Condomino-Consumatore deve: conoscere i principi della norma, essere disponibile al dialogo (le assemblee troppo litigiose sono sempre foriere di inutili esborsi di denaro), finalizzare la conoscenza ad una ottimale pianificazione delle spese ed investimenti sia per promuovere il mantenimento che la rivalutazione del capitale.

Proprio perché non si tratta di un testo didattico, ma di uno strumento per acquisire informazioni "essenziali", la parte normativa è stata volutamente a sposta priva di commento e coordinata per argomento (al fine di facilitare la consultazione).

Oltre alle norme del Codice Civile, il lettore potrà disporre di alcuni articoli delle Disposizioni attuativi dello stesso Codice, di sentenze della Corte di Cassazione, delle Corti di Appello e dei Tribunali (che sono state rispettivamente sintetizzate con c.c. - Codice Civile -, disp. att. c.c. - Disposizioni attutivi del Codice Civile -, Cass. - Sentenza della Corte di Cassazione -, App. - Sentenza della Corte di Appello - Trib. - Sentenza del Tribunale).


Quali maggioranze per approvare i lavori per il risparmio energetico?


impalcatura

[A cura di: avv. Paolo Ribero] Il legislatore al fine di rendere effettiva la volontà di favorire il risparmio energetico e la realizzazione di opere aventi un minore impatto ambientale, ha emanato norme – con destinatario il condominio – con cui viene prevista la possibilità di realizzare interventi aventi i suddetti obiettivi con la previsione di quorum deliberativi più favorevoli.
Considerato che tali lavori spesso determinano una spesa rilevante per il condominio e che tale fatto “stimola” la ricerca di vizi nella delibera principalmente al fine di evitare la partecipazione pro-quota, è opportuno individuare i vari interventi ed indicare la maggioranza richiesta dal legislatore per la loro realizzazione.
Sul punto l’art. 27 comma 22 della legge 23/7/2009 “Disposizioni per lo sviluppo e l’internazionalizzazione delle imprese, nonché in materia di energia” aveva ritenuto sufficiente, per la validità delle delibere condominiali in materia, la maggioranza semplice degli intervenuti in assemblea rappresentanti 1/3 dei millesimi.


La legge di riforma


Con la legge 220/2012, “cd. Riforma del condominio”, il legislatore ha inserito tali opere nell’elenco contenuto nell’art. 1120 c.c. disciplinante le innovazioni. Veniva pertanto stabilita la necessità della maggioranza degli intervenuti rappresentati la metà + 1 del valore dell’edificio.
Poiché, però, anche alla luce dell’ulteriore intervento apportato dal decreto legge 145/2013 convertito con la legge 9/2014 si ritiene che le norme succedutesi nel tempo non abbiano abrogato quanto stabilito dall’art 26 della Legge 10/1991 (norme per l’attuazione del piano energetico nazionale); al fine di coordinare le diverse normative si afferma che, ad oggi, siano disciplinate due diverse ipotesi a seconda o meno che le opere da eseguire siano state individuate tramite un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica redatti da tecnico abilitato.
Solo la presenza dell’Ace (Ape) o della diagnosi energetica con la previsione di tali opere ne permette la valida delibera con il quorum agevolato rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti 1/3 dei mm.; in assenza, sarà necessario ottenere l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti rappresentanti 501 mm.
Pertanto, attese le diverse normative in materia è opportuno, volta per volta, individuare l’opera, la presenza degli attestati energetici, nonché le maggioranze necessarie per la delibera degli interventi.